Bewegung am Beratungsmarkt: Warum spezialisierte Beratung im Bau- und Architektenrecht immer wichtiger wird

Personalmeldungen aus dem Beratungsmarkt sind mehr als Branchenklatsch. Wenn wirtschaftsrechtlich ausgerichtete Sozietäten ihre Teams im Bau- und Architektenrecht gezielt ausbauen – so etwa Menold Bezler, die zum Sommer den Zugang eines erfahrenen Baurechtlers aus dem Hause Heussen angekündigt hat –, dann ist das ein Indikator: Die Nachfrage nach spezialisierter Begleitung von Bauvorhaben und Bauprozessen steigt. Wer als Bauherr, Investor, Bauunternehmen oder Planungsbüro einen Anwalt Bau- und Architektenrecht sucht, sollte wissen, warum diese Spezialisierung so gefragt ist und in welchen Konstellationen sie den wirtschaftlichen Ausgang eines Projekts bestimmt.

Baurecht ist Querschnittsmaterie – und genau darin liegt das Risiko

Ein Bauvorhaben berührt nahezu immer mehrere Rechtsgebiete gleichzeitig. Das private Baurecht regelt das Verhältnis der Vertragsparteien: Bauvertrag nach BGB oder unter Einbeziehung der VOB/B, Architekten- und Ingenieurvertrag, Nachunternehmerverträge, Sicherheiten und Bürgschaften. Parallel entscheidet das öffentliche Baurecht darüber, ob überhaupt und in welcher Form gebaut werden darf: Bauleitplanung, Zulässigkeit nach §§ 30 ff. BauGB, Abstandflächen und weitere bauordnungsrechtliche Anforderungen, dazu Immissionsschutz, Denkmalschutz und Erschließungsfragen. Bei öffentlichen Auftraggebern kommt das Vergaberecht hinzu.

Diese Gemengelage führt dazu, dass Fehler selten nur an einer Stelle auftreten. Eine unklare Leistungsbeschreibung im Vertrag wirkt sich später auf die Nachtragsdiskussion aus; eine nicht belastbare Baugenehmigung gefährdet den Terminplan und damit die Finanzierung; ein Nachbarwiderspruch kann das Projekt in eine Phase bringen, in der Baustillstandskosten in erheblicher Höhe entstehen. Ein spezialisierter Anwalt Bau- und Architektenrecht denkt diese Zusammenhänge von Anfang an mit, statt sie erst im Streitfall zu ordnen.

Typische Streitfelder: Nachträge, Mängel, Honorar

Seit der Reform des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 enthält das BGB eigene Regelungen für Bau-, Verbraucherbau- und Architektenverträge. Praktisch besonders relevant ist das Änderungsrecht des Bestellers nach § 650b BGB samt der Vergütungsanpassung nach § 650c BGB. In der Praxis entzünden sich Konflikte regelmäßig an der Frage, ob eine geforderte Leistung bereits vom vereinbarten Soll erfasst war oder eine zusätzliche Vergütung auslöst – und wie diese zu berechnen ist. Wer hier ohne saubere Dokumentation von Anordnungen, Behinderungen und Bauzeitverschiebungen arbeitet, verliert Ansprüche nicht wegen der Rechtslage, sondern wegen fehlender Nachweise.

Im Mängelbereich geht es um Fristsetzung und Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung, Schadensersatz sowie um die Abgrenzung von Planungs- und Ausführungsfehlern. Gerade dort ist die gesamtschuldnerische Verantwortung von Planer und ausführendem Unternehmen ein zentrales Thema – einschließlich der Frage, wie Regressansprüche gesichert und Verjährungsfristen gewahrt werden. Beim Architektenhonorar hat die Rechtsentwicklung nach der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs zur HOAI aus dem Jahr 2019 dazu geführt, dass die früheren Mindest- und Höchstsätze ihre bindende Wirkung verloren haben. Honorarvereinbarungen müssen heute eigenständig und tragfähig gestaltet werden; pauschale Verweise auf die HOAI genügen häufig nicht mehr.

Öffentliches Baurecht: früh handeln statt spät prozessieren

Im öffentlichen Baurecht sind Fristen kurz und Weichenstellungen endgültig. Gegen eine ablehnende Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde, gegen belastende Nebenbestimmungen oder gegen eine dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung stehen nur begrenzte Zeiträume zur Verfügung. Umgekehrt kann der Bauherr bei Drittanfechtung mit Antrag nach § 80a VwGO die sofortige Vollziehbarkeit sichern lassen. Auch die Beteiligung an Bauleitplanverfahren, städtebauliche Verträge oder Fragen des Bestandsschutzes bei Umnutzungen entscheiden häufig über die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Ein Anwalt Bau- und Architektenrecht mit Erfahrung im Verwaltungsverfahren kann hier oft im Dialog mit der Behörde Lösungen erreichen, die im Klageweg Jahre kosten würden.

Fazit: Spezialisierung zahlt sich in Bauprojekten aus

Dass große Einheiten ihre baurechtlichen Teams verstärken, bestätigt eine Erfahrung, die wir in unserer täglichen Praxis machen: Bauvorhaben sind komplexer, kostenintensiver und konfliktanfälliger geworden – von der Grundstücksentwicklung über die Genehmigung bis zur Abnahme und Gewährleistung. Entsprechend lohnt sich die Einbindung eines Anwalts für Bau- und Architektenrecht nicht erst, wenn der Streit da ist, sondern bei Vertragsgestaltung, Genehmigungsstrategie und Projektsteuerung.

Linten & Partner Rechtsanwälte mbB in Essen begleitet Bauherren, Unternehmen, Investoren und Planungsbüros im privaten und öffentlichen Baurecht – von der Prüfung und Gestaltung von Bau- und Architektenverträgen über Nachtrags- und Mängelstreitigkeiten bis zur Vertretung in Genehmigungs- und Nachbarschaftsverfahren. Sprechen Sie uns gern an, wenn Sie Ihr Projekt rechtlich absichern oder eine bestehende Auseinandersetzung strukturieren möchten.